طرح جامع شهر مشهد بعد از گذشت ۶ سال هنوز ناقص است، معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی با استناد به مجوز کمیسیون ماده پنج برای بلندمرتبه سازی در اراضی دولتی ارتفاعات جنوب مشهد، ادعا می‌کند پهنه بلندمرتبه سازی مشهد همان ۶ سال قبل تعیین شده است.
صبح مشهد– طرح جامع سوم مشهد با همه فراز و نشیب‌هایی که برای تصویب طی کرد، اما در نهایت ناقص مصوب شد و شورای عالی شهرسازی در زمان ابلاغ برای تکمیل و رفع نواقص آن از جمله ضوابط و پهنه بلند مرتبهسازی سه ماه مهلت داد، اما بعد از گذشت ۶ سال از آن فرصت سه ماهه، هنوز ناقص است.
شرکا: مشهد، پهنه و ضابطه بلندمرتبه‌سازی ندارد
رییس سازمان نظام مهندسی خراسان رضوی با اشاره به برج‌هایی مانند باران و آرمیتاژ، مشهد مال و جهان مال، مشکل اصلی بلندمرتبه‌سازی را عدم وجود پهنه و ضوابط فنی برای این مقوله مهم عنوان و اظهار می‌کند: شاهد رویش برج‌ها در مناطقی هستیم که به لحاظ مقررات شهرسازی خلاف است، در همه جای دنیا پهنه برج‌سازی و مسائل مرتبط با آن مثل سایه‌اندازی، فواصل، اندازه معبر برای رفت و آمد ساکنان برج‌ها، خدمات سرانه و ایمنی را رعایت می‌کنند اما چرا ما در مشهد پهنه بلند مرتبهسازی نداریم؟
محمدحسین شرکا ادامه می‌دهد: در تقاطع دو بلوار خیام و سجاد که جزو معابر پر رفت و آمد این شهر است «مشهد مال» از زمین سر در می‌آورد که پیش‌بینی شده پس از بهره‌برداری ۷۰ هزار سفر شهری به این محل تحمیل می‌کند بدون اینکه برای آن چاره‌ای اندیشیده باشند، نمونه دیگرش پروژه ۷۰۰ هزار مترمربعی جهان مال است.
مهدی‌نیا: طرح‌های تفصیلی هفتگانه بدون پهنه و ضوابط بلندمرتبه سازی ناقص است
رییس کمیسیون شهرسازی شورای شهر مشهد هم می‌گوید: بارها تاکید کردم بر اساس توافق اولیه در زمان ابلاغ طرح جامع، تا زمانی که نواقص طرح جامع مانند طرح «پهنه بندی حریم» و «ضوابط بلند مرتبه سازی» تهیه و ابلاغ نشود طرح تفصیلی را نمی‌توان به طور کامل تحویل گرفت.
محمدهادی مهدی نیا معتقد است که برای اصلاح بعضی کاربری‌های داخل محدوده شهر، مشاور باید سند پهنه بندی حریم را در اختیار داشته باشد تا بتواند از ظرفیت استقرار کاربری‌های سازگار در حریم استفاده کند.
او اظهار می‌کند: نماینده اداره کل راه و شهرسازی با این نظرات موافق نبود و معتقد بود طرح پهنه بندی حریم و بلند مرتبه سازی را نباید به این موضوع گره زد، در صورتی که این موضوع توافق کتبی شده بود.
بزرگمهر: پهنه و ضوابط بلند مرتبه سازی را در موعد مقرر آماده کردیم
با وجود همه این اظهار نظرهای کارشناسی که در بالا فقط به دو نمونه آن اشاره کردم، معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی این موضوع را قبول ندارد و در این خصوص این‌گونه توضیح می‌دهد: به محض ابلاغ مدارک طرح جامع آن مدارک آمد که سه ماه برای تکمیل فرصت داشتیم، شرایط به گونه‌ای بود که طرح تفضیلی تا جایی پیش رفته بود و امکان گرفتن مشاور مجدد غیر منطقی بود. ما بلافاصله از طریق خود مشاورین طرف قرارداد شهرداری حدود سه روز مانده به انتهای ماه، پیشنهادمان درباره بلندمرتبه سازی را به کمیسیون ماده پنج بردیم که در راستای تکمیل ضوابط طرح جامع از طریق مشاورهای طرح تفصیلی آماده شده بود.
بلند مرتبه سازی در شهر عوارض دارد
بهاره بزرگمهر اظهار می‌دارد: پیشنهاد مشاورهای طرح تفصیلی برای بلند مرتبه سازی سه دسته بود؛ کانون، محور و پهنه و در این سه قالب به کمیسیون ماده پنج رفت، آنجا پس از سه جلسه نقد و بررسی فقط پهنه‌ها تصویب شد؛ به عبارتی آنچه مشخص شده بود که سر سه ماه انجام بشود رفت و تصمیم لازم اتخاذ شد.
معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی ادامه می‌دهد: اینکه گفته می‌شود بلند مرتبه سازی در مشهد پهنه و ضوابط ندارد به این علت است که دوستان شهرداری و شورای شهر می‌خواستند در جاهای بیشتری اجازه بلند مرتبه سازی بدهند و کمیسیون تصویب نکرد و این حق قانونی کمیسیون و حق قانونی شهروندان است چون تبعات بلند مرتبه سازی که یک مدت در سطح شهر انجام شد را می‌توانید ببینید؛ اشراف بر ساختمان‌های اطراف، معضلات ترافیکی، کاهش شدید سرانه ها و فشار بر زیرساخت هایی که به وجود آورده است، طبیعی بود که کمیسیون چیزی که اینقدر مضر است، تایید نخواهد کرد. حالا خواسته آنها انجام نشده دلیل نمی‌شود بگویند انجام نشده است.
وی می‌گوید: کمیسیون ماده پنج به عنوان مرجع قانونی، آن بخشی را پذیرفت که فاقد تبعات کالبدی و زیست محیطی شده بود، در قالب پهنه یعنی شما نمی‌توانید بروید در وسط خانه‌های مردم و بافت شهری یک بلند مرتبه بنا کنید بلکه فقط در قالب پهنه مشخص شده این امکان فراهم است.
طبق اظهارات معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی، قبلا در طرح جامع سوم مشهد ضوابط نفی بلند مرتبه سازی داده شده است.
وی ادامه می‌دهد: شورای عالی شهرسازی تکلیف کرد ضوابط ایجابی بلندمرتبه سازی هم باید داده شود و ضوابط ایجابی در همان سه ماه توسط مشاور طرح تفضیلی تهیه شد ما پیشنهادها را به کمیسیون ماده پنج بردیم و کمیسیون فقط بخشی از آن را تصویب کرد، آن کار انجام شد. بعد هم در سال ۹۸ چارچوب ضوابط بلند مرتبه سازی که ملاک عمل برای کل کشور است، ابلاغ شد.
سوء تفسیر از یک مصوبه برای تراکم فروشی!
یکی از اتفاقاتی که در حوزه بلند مرتبه سازی در مشهد افتاد و شاید خود، دلیلی برای رویش قارچ گونه برج‌ها و بی نظمی ساخت و سازها به لحاظ ارتفاع شد، تفسیر به رای شهرداری مشهد از مصوبه شورای عالی شهرسازی بود، مصوبه‌ای که حد بلند مرتبه سازی در مشهد را ارتفاع ساختمان‌ها از ۲۳ متر به بالا تعریف کرد تا به این ترتیب طرح پهنه بلندمرتبه سازی که جزو نواقص طرح جامع سوم بود زودتر تهیه شود.
مدیریت شهری مشهد که ناتوان از ایجاد درآمد پایدار برای اداره شهر بود، این قانون را تفسیر به رای کرد تا دست خود را برای فروش تراکم باز بگذارد و طی مصوبه‌ای برای همه مناطق و معابر شهر تا سقف ۲۳ متر تراکم قابل فروش در نظر گرفت به این ترتیب که بدون توجه به تراکم‌های در نظر گرفته شده برای مناطق مختلف، هر کس در هر منطقه‌ای می‌تواند تفاضل تراکم تا ۲۳ متر ارتفاع را از شهرداری بخرد!
معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی در این رابطه می‌گوید: سال ۹۳ وزارتخانه از ما گزارشی در رابطه با اتفاقات ساخت و ساز در کلانشهر مشهد خواست؛ یکی از موضوعات، بحث تخلفاتی بود که در زمینه صدور مجوزهای بلند مرتبه به صورت پراکنده در شهر مشهد صادر می شود. آن مصوبه شورای عالی تاکیدی بود که به هیچ عنوان نباید بیشتر از ۲۳ متر که مبنای تشخیص بلند مرتبه سازی است اتفاق بیافتد.
به گفته بزرگمهر، شورای عالی شهرسازی براساس طرح ملی، مبنای بلند مرتبه را ۲۳ متر قرار داد و تاکید کرد بالاتر از آن خلاف است که فروخته بشود. یعنی اگر ساختمانی بالای ۲۳ متر بود تحت ضوابط بلند مرتبه سازی قرار می‌گیرد و باید تصویب شورای عالی را بگیرد و زیر ۲۳ هم نمیتواند هر خلافی انجام دهد.
وی تصریح می‌کند: سوء تفسیر از این بحث صورت گرفت و ریشه همه تخلفات از سوی مدیریت شهری، می‌تواند بحث‌های درآمدی باشد.
نقد دبیر کمیسیون ماده پنج به نقد عملکرد این کمیسیون!
بررسی مصوبات کمیسیون ماده پنج، بیانگر تصویب مواردی است که در چارچوب ضوابط شهرسازی نمی‌گنجد، از صدور مجوز ساخت بعضی برج‌ها تا بحث بلند مرتبه سازی‌ها در اطراف کمربند جنوبی که در نهایت منجر به گسترش کوهخواری‌ها و ساخت و ساز در اطراف یکی از گسل‌های اصلی مشهد می‌شود؛ در این باره هم از معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی که دبیری کمیته فنی کمیسیون ماده پنج را نیز بر عهده دارد، می‌پرسم، می‌گوید: این کمیسیون، پنج عضو دارای حق رای دارد. ریاستش با استاندار و اعضایش شهردار مشهد، رییس جهادکشاورزی، رییس میراث فرهنگی و مدیر کل راه و شهرسازی هستند، تصمیمات این کمیسیون مادامی که مغایرت اساسی نداشته باشد، قانونی است، بنابراین نمی‌توانیم بگوییم کمیسیون ماده پنج کار غیر قانونی می‌کند چراکه تحت نظارت مراجع قانونی هم قرار دارد.
دبیر کمیته فنی کمیسیون ماده ۵، ادامه می‌دهد: آیین نامه‌هایی وجود دارد که عملکرد کمیسیون ماده پنج را تعریف می‌کند و من به شدت به این موضوع نقد دارم که شما به عملکرد مراجع قانونی که در اختیارات خودش عمل می‌کنند، برچسب غیر قانونی بزنید.
طبق توضیحات بزرگمهر، سازمان بازرسی و دفتر نظارت وزارت راه و شهرسازی بر کمیسیون ماده پنج نظارت دارند و در مقاطع زمانی مختلف، تصمیمات می‌تواند بنا به شرایط مختلفی گرفته شود.
وی با بیان اینکه شهرداری متقاضی مجوز تراکم بالا و بلند مرتبه سازی است، ادامه می‌دهد: یکی از موضوعاتی که کمیسیون ماده پنج بر آن تاکید دارد این است که شهرداری مجوز بلند مرتبه را به صورت تک پلاک مردم ندهد و باید به صورت بلندمرتبه سازی در پهنه‌ای مشخص باشد که در این پهنه تمام آن عوارض و مشکلات را در خود حل کند، بنابراین جاهایی به عنوان پهنه بلند مرتبه تعریف شده که مالکیت‌های یک‌یکپارچه وجود داشته باشد به همین علت برای بخشی از اراضی جنوب مشهد که دولتی بودند و برخی هم متعلق به آستان قدس و مالکیت یکپارچه داشتند در دهه ۸۰ تا ۹۰ تصمیماتی جهت بلندمرتبه سازی گرفته شده است.
طبق گفته بزرگمهر، پهنه بلندمرتبه ای که برای مشهد تعیین شده، نزدیک ارتفاعات جنوبی مشهد و در مجاورت کمربند جنوبی این شهر است؛ جایی در نزدیکی دو گسل اصلی مشهد!
رهبری خواستار جرم انگاری بلندمرتبه سازی در ارتفاعات جنوبی مشهد شدند
تحقیقات خبرنگار فارس نشان می‌دهد پهنه و ضوابط بلندمرتبه سازی به شکلی که معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی عنوان می‌کند، به تصویب شورای عالی راه و شهرسازی نرسیده و طرح جامع مشهد همچنان از این بابت ناقص است؛ آنچه بزرگمهر به آن استناد می‌کند چند مجوز بلندمرتبه سازی به صورت جزیره‌ای در مجاورت ارتفاعات جنوبی مشهد و متعلق به مجموعه‌های دولتی و آستان قدس رضوی است که مجوز کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی را برای آن اخذ کرده‌اند؛ موضوع وقتی جالبتر می‌شود که بدانیم ارتفاعات جنوب مشهد و بلندمرتبه سازی‌هایی که از سال‌ها قبل در این منطقه آغاز شده، مورد دغدغه مقام معظم رهبری است و ایشان در سخنرانی خود صراحتا به این موارد اشاره کردند و خواستار جرم انگاری و تعقیب قضایی افرادی شدند که در بعضی دستگاه‌ها این اتفاق را رقم می‌زنند.
از طرفی وظیفه راه و شهرسازی علاوه بر تهیه طرح‌های توسعه شهری، نظارت بر اجرای درست این طرح‌هاست؛ وضعیت نابسامان شهرسازی در مشهد بیانگر نظارت ضعیف راه و شهرسازی طی این سال‌ها است؛ به عنوان مثال برج الیزه ۲۹ طبقه با سطح اشغال ۶۰ درصد و تراکم مصوب ۱۲۰ درصد( ۲ طبقه بالای پیلوت) ساخته شده و توانسته ۹۰ مورد تخلف ساختمانی را در کمیسیون ماده ۱۰۰ برای خود به ثبت برساند.
نمونه دیگر در حاشیه بزرگراه آزادی پروانه ساختمانی ۱۳ طبقه با کاربری مصوب بهداشتی صادر شده و براساس رای کمیسیون ماده پنج کاربری آن به مسکونی با سطح اشغال ۶۰ درصد و تراکم ۱۲۰ درصد(۲ طبقه روی پیلوت) تغییر کرده اما پس از چهار سال از صدور این رای پروانه ساختمانی با مجموع ۱۳ طبقه و کاربری‌های تجاری و اداری صادر شده است! مشهدمال یکی از بارزترین نمونه‌های نادیده گرفتن مطالعات شهرسازی در مشهد است که در کنار جهان مال باعث بین رفتن یکی از مهم‌ترین تنفسگاه‌های این شهر شده است. مشهدی‌ها خوب می‌دانند این غول بتنی، چند سال قبل جایگزین یکی از باغ‌های موقوفه آستان قدس در این منطقه شد. مساله افرینی و پیامدهای زیان‌بار جانمایی غلط این مجتمع زمانی بیشتر عیان می‌شود که بدانیم بحث‌هایی مبنی بر احداث تقاطع غیر همسطح در تقاطع‌های خیام و سجاد و نیز ورودی‌های غیر همسطح برای این مجتمع هم مطرح شده است. مجوز این تغییر کاربری‌های غیر اصولی در دو جلسه به تاریخ های ۶ اردیبهشت ۸۳ و ۱۷ اذرماه ۹۱ توسط کمیسیون ماده ۵ مصوب شده است.
آقایان شهرداری دور هم جمع می‌شوند و هر تغییری را امضا می‌کنند
این موارد را که از دبیر کمیته فنی کمیسیون ماده پنج و معاون اداره کل راه و شهرسازی پیگیری می‌کنم، می‌گوید: اختیار تغییر در طرح تفصیلی فقط با کمیسیون ماده پنج است اما آقایان شهرداری خودشان هر روز به یک نامی دور هم جمع می‌شوند و هر تغییری که بخواهند را امضا می کنند! یک جا به اسم کمیته اجرایی طرح تفصیلی، یک جا به نام ستاد عالی درآمد، یک جا به نام هیات فنی و غیره و ذالک، هیچ کدام از این جلسات داخلی اختیار قانونی برای تغییر در طرح‌های تفصیلی را ندارند و فقط کمیسیون ماده پنج در قالب آیین نامه‌های مصوب ابلاغی و با نظارت دستگاه‌های ذی‌ربط، حق تصویب تغییرات را دارد و کمیسیون هیچ وقت این موارد را تصویب نکرده به همین دلیل اینها این کار را می‌کنند.
توضیحات اخیر معاون شهرسازی باز هم این سوال را برایم پررنگ می‌کند که وظیفه نظارتی راه و شهرسازی کجای این ماجراست؟!
بزرگمهر که چند دقیقه قبل صریحا منتقد زیر سوال بردن کمیسیون ماده پنج بود و تمامی مصوبات این کمیسیون را در چارچوب ضوابط و قوانین می‌دانست، حالا درباره مصوبه کمیسیون ماده پنج برای تغییر کاربری صورت گرفته در مورد یکی از باغات موقوفه آستان قدس به مجتمع غول پیکر مشهد مال اظهار می‌کند: متاسفانه علی رغم نظر مخالف کمیته فنی،کمیسیون ماده پنج با تغییر کاربری آن موافقت کرده ولی آن چیزی که اجرا شده هم مطابق مصوبه کمیسیون نیست!
تکمیل طرح جامع سوم مشهد منافع چه کسانی را تهدید می‌کند؟
در اینکه ۱۵ سال اخیر طرح‌های توسعه شهری مشهد به موضوعی مهم و جنجال برانگیز تبدیل شده شکی نیست، از سویی طرح جامع با نواقص، دستکاری‌ها و اشکالات فراوان رونمایی و ابلاغ شده و از سویی دیگر طرح‌های تفصیلی حوزه‌های هفتگانه پس از ۱۳ سال هنوز آمادگی ورود به عرصه اجرایی و عملیاتی را ندارد.
در جست‌وجو برای شیوه شهرسازی مشهد متاسفانه به پشت پرده‌های ناخوشایندی در خصوص تضعیف طرح‌های توسعه شهری می‌رسیم، از طرفی قرار بود این طرح‌ها حاصل خرد جمعی باشد و مسیر قانونی خود را طی کند تا آینده‌ای را برای مشهد تدارک ببیند که همه نیازهای جامعه زائر و مجاور تامین شود اما شاهد هستیم بخشی از فرایند تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری آلوده به دیدگاه‌ها و سلایق شخصی شده به طوری که به فرایند و محصول نهایی آسیب جدی وارد کرده است.
به گفته برخی کاشناسان نگاه یک جانبه و غیر اصولی راه و شهرسازی موجب شده است حتی ایده‌ها و نظرات زبده‌ترین کارشناسان و متخصصان شهرسازی نادیده گرفته شود. این نگاه بالا به پایین به گونه‌ای است که انگار کسی در ملک خود نشسته و برای املاک شخصی‌اش تصمیم می‌گیرد.
ایجاد و بهره‌برداری از ساختمان‌های بلند گرایشی است که در بخشی از جامعه شهری مورد توجه قرار گرفته و افزایش اقبال مردم به چنین ساختمان‌هایی در ۱۵ سال اخیر در کلانشهر مشهد نشان از روند فزاینده در سال‌های آینده نیز دارد.
تعیین پهنه‌های بلندمرتبه سازی باید در چارچوب مقررات و مصوبات قانونی شورای عالی شهرسازی و طبق اصول شهرسازی انجام شود، نمی‌توان از کنار این ضرورت بی‌تفاوت عبور کرد چرا که در این صورت هر روز باید شاهد رویش مشهدمال‌ها و جهان مال‌ها و احتمالا رشد رانت و رونق امضاهای طلایی پشت صحنه آن باشیم.
بلند مرتبه نیازهای فضایی مردم است که طبق اصول شهرسازی ۱۵ شاخص دارد و باید جانمایی ان در محورهای تجهیز شده، محورهای فعالیتی و مورد پسند و اقبال مردم باشد نه در حاشیه کمربندی یک شهر! مکان‌هایی مانند پیرامون ایستگاه‌های قطار شهری و کنار محورهای مهم فعالیتی پهنه‌های مناسب بلندمرتبه سازی است نه اینکه پهنه بلند مرتبه را در ارتفاعات جنوبی شهر ببریم که بعد از این بخواهد آباد شود، از مهم‌ترین اشکالات وارد به این پهنه بلند مرتبه( اگر بشود نام پهنه را بر آن گذاشت) جانمایی آن درکنار گسل‌های اصلی مشهد است؛ دیگر اشکال آن خراب شدن روستاهایی مانند زکریا، چشمه پونه و قلعه سرهنگ و رانده شدن ساکنان این روستاها است، در چنین شرایط مکانی عجیب و غریب آن هم کنار کمربند پرحاشیه شهر، بیش از پیش شائبه رانت و زمین‌خواری را تقویت می‌کند.
کارشناسان و صاحب‌نظران این حوزه بر این باورند که در صورت وجود طرح ویژه و ضوابط و پهنه‌بندی ساختمان‌های بلند، احداث ان در پهنه هایی که از نظر محیطی و شهرسازی مناسب است بقیه نقاط شهر را از گزند ساختمان‌های بلند و نامتناسب حفظ می‌کند. مساله مهم این است که چه کسانی و با چه اهدافی پس از ۶ سال از ابلاغ مصوبه و تکلیف شورای عالی شهرسازی مبنی بر لزوم تهیه چنین طرحی مانع از آن شدند و چه منافعی در این بی‌تکلیفی نهفته است؟ اینها سوالاتی است که دستگاه‌های نظارتی باید پاسخ آن را برای مردم و افکار عمومی روشن سازند و متخلفان را به دستگاه عدالت بسپارند.
گزارش: معصومه مومنیان/ فارس خراسان رضوی
بعضی از کارشناسان هم اعتقاد دارند که بلند مرتبه سازی در هر شکل ان مورد نیاز شهر مشهد نیست . و نتیجه گیری اخر گزارش درست نیست