گره گشایی از سرمایه گذاری ؛ بررسی برنامه های مدیریت شهری برای حذف موانع از سر راه سرمایه گذاری
یکی از چالش‌های مهمی که به خارج از شهرداری مربوط می‌شود، موضوع اخذ مجوز کمیسیون ماده ۵ برای پروژه‌هاست.
به گزارش صبح مشهد، نقش و سهم سرمایه‌های بخش خصوصی در رشد و توسعه شهرها را باید واقعیت‌های بدیهی دانست که هیچ اما‌واگری به آن نمی‌چسبد و وصله تنش نمی‌شود؛ اما باوجود‌این بدیهی‌بودنش، هنوز هم اندرخم یک کوچه مانده و سرمایه‌گذاری که می‌خواهد وارد این حوزه شود تا در کنار صرفه و سود اقتصادی، پول خود را در مسیر پُرپیچ‌وخم آبادانی شهر هزینه کند، باید هفت‌خان رستم را پشت‌سر بگذارد و شاخ غول‌های بازی را بشکند!
حالا تصور کنید در چنین‌وضعیتی که سرمایه‌گذاری در شهرهای مختلف کشور با مشکلات مختلفی مواجه است، از رکود اقتصادی و تغییر ضوابط گرفته تا تفسیرهای سلیقه‌ای از قوانین و مقررات و…، اجرای پروژه‌های مشارکتی شهری در خطه خراسان و کلان‌شهری مانند مشهد چقدر می‌تواند دشوار باشد؛ ازآن‌رو که چالش‌های مذکور نه‌تنها در این شهر کمتر از سایر شهرهای کشور نیست، بلکه مشهد در سال‌های اخیر پایگاه و مرکز رشد قارچ‌گونه مؤسسات مالی و اعتباری مختلفی هم بوده و همین مسئله موج بی‌اعتمادی و بی‌رغبتی سرمایه‌گذاران را به‌دنبال داشته و به تعبیر برخی صاحب‌نظران، زمینه‌ساز کوچ سرمایه‌ها از این شهر شده است.
شورای سوم، رکورددار بیشترین پروژه‌های مشارکتی
البته پروژه‌های سرمایه‌گذاری و مشارکتی در مشهد به شیوه‌ای که امروز اجرا می‌شود، سبقه‌ای طولانی ندارد. قدیمی‌ترین قراردادهایی که در بایگانی معاونت اقتصادی شهرداری یافت می‌شود، مربوط به دو پروژه در سال١٣٨٠ است؛ به‌طورکلی در دوره اول شورای اسلامی شهر مشهد ۶ پروژه، در دوره دوم ۴ پروژه، در دوره سوم ٢٨ پروژه و در دوره چهارم هم ۵ پروژه سرمایه‌گذاری و مشارکتی منعقد شده که سومین دوره شورای اسلامی شهر مشهد دراین‌زمینه نسبت به سایر دوره‌ها رکورددار است؛ اما گویا همه این پروژه‌ها به سرانجام نرسیده و عاقبت‌به‌خیر نشده است، زیرا آمار ارائه‌شده ازسوی معاونت اقتصادی شهرداری مشهد، حکایت از آن دارد که اکنون از ٢١ پروژه مشارکتی درحال‌اجرا در شهر، کار ٩ پروژه در مراحل مختلف اجرا به تعطیلی رسیده است!
دراین‌میان، پنجمین دوره شورای اسلامی شهر مشهد درحالی کار خود را شروع کرد که از همان آغازین روزهای فعالیت، اعضای شورا بر طبل حمایت از سرمایه‌گذاران و بازگشت سرمایه‌ها به شهر کوبیدند و از فرش قرمزی سخن گفتند که شهرداری برای شُرکای اقتصادی خود پهن کرده است. حاصل این صحبت‌ها موجی از امیدواری بود که در میان سرمایه‌گذاران حوزه شهری ایجاد شده است. بااین‌حال نکته حائزاهمیت در این موضوع، آسیب‌شناسی وضعیت سرمایه‌گذاری در شهر و شناسایی فرصت‌ها و تهدیدهای آن است تا به مجموعه مدیریت شهری جدید کمک کند که راه را کج نرود و خیر این راه راست به تمام مردم شهر برسد. در این گزارش نیم‌نگاهی به چالش‌ها و راهکارهای تسهیل در پروژه‌های مشارکتی شهرداری می‌اندازیم.
بلاتکلیفی سرمایه‌گذاران
علیرضا پوررضایی، مدیرعامل شرکت توسعه سرمایه‌گذاری آرمیتاژ گلشن است که در ساخت مجتمعی تجاری به همین نام با شهرداری مشهد مشارکت کرده است. او در گفت‌وگو با شهرآرا، کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران را بزرگ‌ترین چالش مجموعه جدید مدیریت شهری می‌داند و تأکید می‌کند: عملکرد شهرداری می‌تواند زمینه‌ساز بازگشت این اعتماد به سرمایه‌گذاران باشد.
وی عمل‌نکردن شهرداری به تعهدات خود را یکی از مشکلات سرمایه‌گذاران حوزه شهری می‌داند و بیان می‌کند: از طرف دیگر در صورت بروز مشکل در پروژه‌های مشارکتی، رفع آن بسیار زمان‌بر است. یکی از دغدغه‌های مهم بخش خصوصی این است که در مشارکت با شهرداری دچار بلاتکلیفی است و باید برای پیگیری کارهای خود به بخش‌های مختلفی مراجعه کند؛ درحالی‌که بهتر است برای تسهیل در امور و جذب سرمایه‌گذار، بخش مشخص و ویژه‌ای دراین‌زمینه وجود داشته باشد تا سرمایه‌گذاران هم از بلاتکلیفی دربیایند و مشکلات خود را از طریق همان یک بخش پیگیری کنند.
تعریف پروژه بدون کار کارشناسی
پوررضایی ادامه می‌دهد: همچنین تعریف پروژه‌های مشارکتی در شهرداری بدون نیازسنجی صورت می‌گیرد. برای مثال پروژه‌های تجاری مختلفی در یک محله تعریف می‌شود و درنتیجه پروژه برای سرمایه‌گذار صرفه اقتصادی ندارد. شهرداری نباید فقط به درآمدزایی خود فکر کند، بلکه باید مصلحت شهر را هم در نظر بگیرد و تعریف این پروژه‌ها با کار کارشناسی باشد؛ یک پروژه شاخص به شهر شکل می‌دهد، بنابراین شهرداری باید به این نکته توجه کند و صرفا به‌دنبال درآمدزایی نباشد.
این فعال بخش خصوصی می‌گوید: زمانی که مشارکت خود را با شهرداری آغاز کردیم، شهردار وقت، هدف از این کار را چابک‌کردن شهرداری اعلام کرد؛ اما متأسفانه در این سال‌ها بخش خصوصی فَشَل شد و شهرداری مانند یک ترمز جلوی فعالیت بخش خصوصی را هم گرفت. مجموع این مسائل در کنار رکود موجود در اقتصاد باعث شده سرمایه‌گذاران تمایل چندانی برای ورود به این حوزه نداشته باشند و ترجیح دهند پول خود را در بانک سپرده‌گذاری کرده و بدون دردسر، سود آن را دریافت کنند.
لزوم توجه به پیش‌نیازهای سرمایه‌گذاری
نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی و سرمایه‌گذاری شورای اسلامی شهر مشهد هم دراین‌باره به شهرآرا می‌گوید: سرمایه‌گذاری الزامات و پیش‌نیازهایی دارد که هم برای سرمایه‌گذاران اهمیت دارد و هم برای آحاد جامعه به‌عنوان اقشار مختلفی که از این پروژه‌های سرمایه‌گذاری منتفع می‌شوند.
محمدحسین ودیعی با بیان اینکه سرمایه‌گذار به‌دنبال فعالیت‌های اقتصادی و پروژه‌هایی است که بازدهی مثبتی داشته باشد، اظهار می‌کند: دراین‌زمینه امنیت سرمایه‌گذاری بسیار مهم است؛ زیرا سرمایه‌گذار می‌خواهد اطمینان حداقلی از آینده سرمایه خود داشته باشد، اما متأسفانه تاکنون به دلایل مختلف در پروژه‌های مشارکتی سرمایه‌گذاری برخی از این مسائل نادیده گرفته شده است.
وی با اعتقاد بر اینکه گاهی در مرحله ارزیابی و مطالعه طرح اقتصادی، برخی مسائل مانند بازه زمانی که پروژه در آن قابلیت اجرا و واگذاری دارد، به‌درستی بررسی نشده است، تصریح می‌کند: یکی از مشکلات اجرای پروژه‌های مشارکتی در مشهد مربوط به مالکیت و اسناد مالکیت است. اجرای برخی پروژه‌ها در برخی اراضی شروع شده، اما پس از مدتی به‌لحاظ مالکیت، دچار مشکل شده است.
چالشی از جنس تغییر ضوابط
این عضو شورای اسلامی شهر مشهد، تغییر ضوابط را از دیگرچالش‌های پروژه‌های مشارکتی می‌داند و بیان می‌کند: گاهی به‌دلیل طولانی‌شدن زمان اجرای پروژه ضوابط شهرداری تغییر کرده و در نتیجه آن اجرای پروژه با درنظرگرفتن ضوابط جدید برای سرمایه‌گذار صرفه اقتصادی نداشته و به‌همین‌دلیل پروژه را به‌صورت نیمه‌کاره رها کرده است.
ودیعی با بیان اینکه از دیگر مشکلات، ارائه‌نکردن نقشه‌های مصوب یا اجرانکردن این نقشه‌هاست، می‌افزاید: جرائم و معوقات مربوط به اشغال سطح معابر نیز از دیگرمشکلات است که بسیاری از پروژه‌ها نسبت به آن اعتراضاتی دارند؛ همچنین پیوست‌های لازم برای برخی پروژه‌ها یا وجود نداشته یا در صورت وجود، از نظر اجرایی دچار مشکل شده است.
وی اضافه می‌کند: در برخی موارد تغییر سطح زیربنا و سطح ارتفاع، مشکلاتی در مسیر اجرای پروژه ایجاد کرده است. برخی از این پروژه‌ها در زمان تصویب، از مراجع ذی‌صلاح مانند کمیسیون ماده۵ مجوزهای لازم را اخذ نکرده‌اند.
سرمایه‌گذاری، راهکار تحقق درآمدهای پایدار
نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی و سرمایه‌گذاری شورای شهر مشهد این نکته را نیز بیان می‌کند که شورای پنجم مباحث حوزه سرمایه‌گذاری را به‌عنوان یک دغدغه جدی موردتوجه قرار داده است؛ زیرا نیازمند ایجاد رونق و افزایش پروژه‌های سرمایه‌گذاری جدید برای ایجاد اشتغال و رونق اقتصادی در جامعه هستیم که می‌تواند برای تمام شهروندان منافعی را به‌دنبال داشته باشد.
ودیعی سرمایه‌گذاری را یکی از راهکارهای تحقق درآمدهای پایدار برای شهرداری می‌داند و درخصوص ادعای برخی فعالان بخش خصوصی مبنی‌بر پایبند‌نبودن شهرداری به تعهدات خود در پروژه‌های مشارکتی این‌طور پاسخ می‌دهد: در شورای پنجم این اعتقاد و دغدغه وجود دارد که باید ابتدا تمام مسائل به‌صورت شفاف با سرمایه‌گذار مطرح شود و پروژه‌های مشارکتی درقالب قراردادهای رسمی و معتبر باشد که طرفین آن‌ها را پذیرفته باشند؛ اگر به‌سمت ایجاد مانیفستی دراین‌زمینه حرکت کنیم، شاید این دغدغه سرمایه‌گذاران نیز تا حدودی برطرف شود.
ماهیت زیارتی و فرصتی بی‌نظیر برای سرمایه‌گذاری
این عضو شورای شهر مشهد اضافه می‌کند: به‌دنبال تدوین و تصویب قوانین و مقررات شفافی در حوزه سرمایه‌گذاری هستیم تا بخش خصوصی آگاهانه پای‌کار بیاید.
وی درخصوص تفاوت سرمایه‌گذاری در این شهر نسبت به سایر شهرها نیز این‌طور می‌گوید: ماهیت زیارتی مشهد فرصتی برای سرمایه‌گذاری به حساب می‌آید، زیرا باعث شده بسیاری از گردشگران داخلی و خارجی سالانه به این شهر سفر کنند. حضور سالانه ۲۵ تا ٣٠میلیون نفر زائر برای بسیاری از کشورها، آرمان و آرزو به حساب می‌آید. شاید الزاماتی درخصوص ایجاد فضاهای گردشگری مذهبی در شهر داشته باشیم، اما این‌طور نیست که تمام سرمایه‌گذاری‌ها به این سمت باشد. درمجموع می‌توان ماهیت زیارتی مشهد را فرصت بی‌نظیری برای سرمایه‌گذاران دانست.
تدوین آیین‌نامه تکریم سرمایه‌گذاران
سراغی هم از معاون اقتصادی جدید و رئیس سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شهرداری مشهد می‌گیریم که به‌تازگی فعالیت خود را در این کسوت آغاز کرده است. رضا خواجه‌نائینی به سؤالی مبنی‌بر علت توقف عملیات اجرایی ٩ پروژه مشارکتی در شهر این‌طور پاسخ می‌دهد: از دلایل مهم این امر می‌توان به رکورد بی‌سابقه حاکم بر فضای اقتصادی کشور اشاره کرد؛ همچنین مشکلات کمبود نقدینگی، نبود بازار فروش، تملک نشدن بموقع پلاک‌ها و نبودن خطوط اعتباری برای اخذ تسهیلات، از دیگرمسائلی است که پروژه‌ها گریبان‌گیر آن هستند. البته متأسفانه همکاری نکردن سازمان‌ها اعم از دولتی و عمومی در ارائه خدمت مناسب به سرمایه‌گذاران نیز مزید علت شده است.
وی از عزم و اراده معاونت اقتصادی شهرداری مشهد برای تهیه و تدوین آیین‌نامه تکریم سرمایه‌گذاران و جذب سرمایه‌گذار در شهرداری مشهد خبر می‌دهد و ابراز امیدواری می‌کند که پس از تهیه این آیین‌نامه، فضای سرد و نخوتی که در بین سرمایه‌گذاران ایجاد شده است، به فضای نشاط و رونق تبدیل شود.
شناسایی ١٧ چالش در مسیر اجرای پروژه‌های مشارکتی
معاون اقتصادی شهردار مشهد در بخش دیگری از صحبت‌های خود به شناسایی ١٧ چالش در مسیر اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری و مشارکتی در شهرداری مشهد و نیز راهکارهای آن‌ها اشاره و اظهار می‌کند: یکی از چالش‌های مهمی که به خارج از شهرداری مربوط می‌شود، موضوع اخذ مجوز کمیسیون ماده ۵ برای پروژه‌هاست؛ ازآنجا‌که بیشتر پروژه‌های سرمایه‌گذاری و مشارکتی، بیشتر از ضابطه‌های طرح تفصیلی تعریف و اجرایی شده‌اند، این تغییرات باید به تأیید کمیسیون ماده۵ برسد که هنوز این امر برای بسیاری از پروژه‌های مهم شهر که به‌نوعی آبروی شهر و حتی کشور هستند، انجام نشده است.
نائینی به این نکته نیز اشاره می‌کند که طرحی در دست تهیه است تا واحدی در شهرداری به‌عنوان پنجره واحد سرمایه‌گذاری شناخته شود و تمام موضوعات مرتبط با سرمایه‌گذاران از طریق آن پیگیری شود؛ درصورت انجام این امر، بسیاری از مسائل و معضلات حل خواهد شد.
وی درباره فرصت‌ها و محدودیت‌های سرمایه‌گذاری در مشهد به‌دلیل ماهیت زیارتی آن، تصریح می‌کند: هر شهری متناسب با فرهنگ و ساختار خود ویژگی‌های خاصی دارد که هویت آن شهر را به وجود می‌آورد. وجود مضجع شریف رضوی، قلب تپنده شهر مشهد است و هرگونه اقدام ما باید هماهنگ با این موضوع باشد؛ اما این موضوع نه‌تنها به‌معنای ایجاد محدودیت برای سرمایه‌گذاری نیست، بلکه فرصتی استثنایی را برای سرمایه‌گذاری در تمام حوزه‌ها به‌ویژه حوزه زیارت در شهر مشهد فراهم می‌آورد. وجود میلیون‌ها زائر در سال به جذب گردشگر و سرمایه‌گذار در بخش‌های مختلف اقتصادی کمک زیادی می‌کند.
تضمین شرایط حقوقی و قراردادی زمان حاکم بر عقد قراردادها
رئیس سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شهرداری مشهد درخصوص راهکارهای کاهش دغدغه سرمایه‌گذاران درخصوص پایبندی شهرداری به تعهدات خود، به تصویب پروژه‌ها در صحن علنی شورای اسلامی شهر مشهد اشاره می‌کند و می‌گوید: با این رویه، ازیک‌سو شورای شهر بر پروژه‌ها مُهر تأیید می‌زند و مدیران شهری موظف به اجرای مصوبات شورای شهر هستند؛ ازسوی‌دیگر با مطرح‌شدن موضوع در صحن علنی، اصحاب رسانه و مردم از تمام پروژه‌ها آگاه می‌شوند و به‌عنوان صاحبان امر می‌توانند از مدیران شهرداری پیگیری کنند.
نائینی ادامه می‌دهد: بااین‌حال یکی از اقداماتی که در برنامه معاونت اقتصادی وجود دارد، تضمین شرایط حقوقی و قراردادی زمان حاکم بر عقد قرارداد برای سرمایه‌گذاران است. با این اتفاق می‌توان گفت بخش مهمی از دغدغه‌های آن‌ها رفع می‌شود. در مواردی هم که احتمالا قصور و کوتاهی یا سخت‌گیری ازجانب شهرداری صورت گرفته، سعی بر این است در حداقل زمان موضوعات با توافق طرفین حل‌وفصل شود.
وی تعریف پروژه‌های متنوع و برای تمام سلیقه‌های سرمایه‌گذاری را از برنامه‌های در دستورکار معاونت اقتصادی شهرداری برمی‌شمارد و از سرمایه‌گذاران برای طرح ایده‌های جدید سرمایه‌گذاری خود دعوت می‌کند و می‌افزاید: تهیه نظام‌نامه مشوق‌های سرمایه‌گذاری، دیگر دستورکار این معاونت است. پیش‌بینی اینکه در این چهار سال چه اتفاقی خواهد افتاد، دشوار است؛ زیرا برخی امور از عهده شهرداری خارج است. بااین‌حال در این چهار سال، فضا برای سرمایه‌گذاری در شهرداری مشهد بسیار شفاف و روان خواهد بود.
