رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان خراسان رضوی گفت: از عملکرد دولت در زمینه ارائه تسهیلات مسکن انتقاد داریم؛ متقاضیان مسکن و انبوه سازان چشم انتظار تسهیلات مسکن هستند.
کارشناسان معتقدند تازمانی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن متعادل نشود رونق به بازار باز نمی گردد و از این رو تا پنج سال آینده چشم انداز مثبتی برای این بخش پیش بینی نمی شود و در شرایط فعلی اگر قیمت مسکن همچنان ثابت بماند و افزایش نیابد سازندگان انگیزه ای برای ساخت نخواهند داشت.
دولت گذشته با پرداخت وام ۱۰ میلیون تومانی در دوره‌ای باعث شد تا قیمت مسکن جهشی افزایش یابد و همانند مکانیزم ماشه عمل کند، اما اگر نقش دولت را بخواهیم در بخش مسکن ارزیابی کنیم، می‌بینیم که نقش دولت در بازار مسکن حداکثر ۱۰ درصد است.
با این حال سیاست دولت اهرم اجرایی می‌خواهد و وقتی نقش دولت در بازار حداکثر ۱۰ درصد است، نمی‌تواند اثرگذار باشد و قطعاً این اثرگذاری خیلی پایین هر چند به موقع خواهد بود.
به گزارش صبح مشهد، مهندس محمود پژوم در “سمینار تخصصی چشم انداز ساختمان و مسکن، رکود یا رونق؟” که در برج ساپکو مشهد برگزار شد،بر لزوم خارج شدن از رکود و توجه به چگونگی خارج شدن از آن، در بخش های مختلف تأکید کرد.
وی ابراز کرد: متقاضیان مسکن و انبوه سازان منتظر هستند که پله آخر نرخ تسهیلات به کجا می رسد.
بازار مسکن در انتظار پله آخر تسهیلات
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان خراسان رضوی با انتقاد از عملکرد دولت در زمینه ارائه تسهیلات مسکن گفت: دولت برای نرخ تسهیلات باید به شکل سقوط آزاد عمل می کرد و یکباره روی یک نرخ ثابت توقف می کرد تا این شک بتواند شوک مثبتی در بازار عرضه و تقاضا ایجاد کند.
پژوم با اشاره به مشکلات ایجاد شده از طرف بنگاههای اقتصادی در مشهد اظهار داشت: امروز در مشهد همه عوامل از جمله پول ، مصالح ساختمانی ، نیروی انسانی و بیکار ،مجری موجود است که با توجه به نیاز مشهد در ایجاد پروزه های متعدد اما نیازمند بسترسازی در این زمینه است و شورای شهر باید این زمینه را ایجاد کند.
وی با تأکید بر اینکه تا زمانی که ثبات و امنیت اقتصادی و سیاسی نداشته باشیم، سرمایه گذار پا به عرصه سرمایه گذاری نخواهد گذاشت افزود: بحث اقتصاد مسکن یکی از اصلی ترین بسته هایی است که سرعت خروج مسکن از رکود را بیشتر می کند و امیدواریم روند صعودی رو به افزایش باشد.
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان خراسان رضوی با بیان اینکه تثبیت وضع اقتصادی کشور رونق اقتصادی را به همراه خواهد داشت اظهار کرد: یکی از بخش‌های موثر در اقتصاد کشور صنعت مسکن و ساخت و ساز است که ثبات اقتصادی در رونق آن بسیار تاثیرگذار است.
پژوم ادامه داد: باید از امروز به فکر زیرساخت هایی باشیم که اقتصاد مشهد را نجات دهد و زمینه را برای حضور ۴۰ میلیونی زائر در سال های آینده فراهم کنیم.
وی بیان کرد: ساختار سازی در حوز ه های مختلف از جمله مسائل مهمی است که دولت ها باید روی آن کار کنند.
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان خراسان رضوی با اشاره به فراهم بودن زمینه سرمایه گذاری در حوزه مسکن با این توضیح که سود در این بخش بیش از بانکهاست، گفت: از آن طرف فضا نیز برای خریداران واحدهای مسکونی آماده است، چرا که سرمایه گذاران با هدف تأمین گردش نقدینگی و حفظ چرخه کار و شغل، واحدهای احداث شده را با سود کمی عرضه می‌کنند.
پژوم با بیان اینکه باید اقتصاد مقاومتی تبدیل به ضرورتی انکارناپذیر شود اظهار داشت: تنفیذ اختیارات به استانداران و مدیران استانی، گامی مؤثر در کاهش بروکراسی اداری و شتاب پیشرفت و توسعه کشور است ،تا زمانی که اختیارات از دولت به استان ها تنفیذ نشود، استان ها کاری نمی توانند بکنند.
وی تصریح کرد: امروز سرمایه گذارانی وجود دارند که تمایل به سرمایه گذاری دارند اما قوانین مانع این امر می شود.
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان خراسان رضوی با اشاره به نیاز خراسان رضوی به مسکن افزود: با توجه به آمارموجود، استان و مشهد با کمبود مسکن مواجه است و در حقیقت میزان مسکن و فضاهای تجاری و اداری با دیدگاه‌هایی که از جهت افزایش حضور زائران داخلی و خارجی در خصوص مشهد وجود دارد، همچنان یکی از نیازهای اساسی استان بخصوص مشهد است.
در ایران تصرف خانوارها بر مسکن، استیجاری است
بهروز ملکی در “سمینار تخصصی چشم انداز ساختمان و مسکن، رکود یا رونق؟” افزود: در میانگین کشوری ۳۳ درصد درآمد خانوارهای ایرانی صرف مسکن می شود که این رقم ۴۰ درصد از سرمایه کشور را تشکیل می دهد.
وی ادامه داد: از سال ۱۳۷۱ به بعد افزایش مسکن را با شیب ملایمی داشتیم، هرچه گذشت مسکن سهم بالاتری را در خانوارها به خود اختصاص داد.
ملکی با بیان اینکه در کشورهای پیشرفته درآمد خانوارهای آنها ۲۰ درصد مسکن است، افزود: کشور ما ۱۳ درصد بیشتر به صرف هزینه برای مسکن توجه دارد.
وی ادامه داد: این روند در تهران ۵۰ درصد و در خراسان رضوی ۳۰ درصد هزینه ها صرف مسکن می شود که این رقم طبق آمار سال های ۷۲ تا ۹۳ به دست آمده است.
وی با بیان اینکه نحوه تصرف خانوارهای ایرانی، مستاجر بودن است، گفت: در سال ۶۵ حدود ۷۸ درصد مردم مالک بودند و در سال ۹۰ این تعداد به ۶۳ درصد رسیده، در حال حاضر مستاجری در تهران و البرز ۴۰ درصد است و قم و کرمانشاه بعد از آن و سپس خراسان رضوی ۳۱ درصد مردم آن مستاجر هستند.
این تحلیلگر ارشد بازار مسکن ادامه داد: بازارها اساسا نمی توانند نیاز جامعه را تامین کند لذا لازم است دولت برای تامین دهک های پایین جامعه ورودی ضروری داشته باشد.
ملکی با اشاره به میانگین قدرت خرید مسکن در جامعه تصریح کرد: بطور میانگین هر خانواده سه دهه طول می کشد تا بتواند یک خانه بخرد واین در حالی است که خانوارهای یک یا دو نفره در تهران درحال افزایش و خانواده های ۵ نفره حدود ۲۰ درصد در کشور باقی مانده است.
وی افزود: ما به ازای هر خانواده، یک و ۶ دهم مسکن داریم و در واقع برای هر ۱۰۰ مسکن ۱۰۶ خانواده موجود است.
وی تصریح کرد: تقاضای مسکن از نظر سرمایه ای، عمدتا با دوره رکود و رونق ارتباط مستقیم دارد، در بازار مسکن از تقاضای سرمایه ای خبری نیست.
ملکی درآمد خانوار، حجم نقدینگی، قیمت مصالح ساختمانی، بازارهای جایگزین، قوانین مالیاتی، درآمد پس انداز خانوارها و…را از عوامل موثر بر قیمت مسکن عنوان کرد.
وی ساخت مسکن مهر را که از سال ۸۶ شروع شد را یک عمل خیر معرفی کرد که نتیجه خیری دربرنداشته است و ادامه داد: روش تامین مالی آن پایه پولی کشور را تحت الشعاع قرار داد، اما این روند ساخت مسکن مهر در دراز مدت سیاستی جوابگو است.
چگونگی تأثیر متغییرها بر بازار مسکن
بهروز ملکی در “سمینار تخصصی چشم انداز مسکن و ساختمان، رونق یا رکود؟” گفت: نقدینگی تورم ایجاد می کند، علت ایجاد تورم، نقدینگی است.
وی در همین راستا افزود: اثر نقدینگی بر قیمت مسکن افزایشی است زیرا تحلیل تقاضا انجام می شود، درامدهای نفتی، هزینه ساخت، افزایش وام مسکن و از این قبیل، که اگر افزایش پیدا کند، قیمت مسکن بالا می رود.
وی ادامه داد: افزایش قیمت حامل های سوخت و دلار نیز باعث افزایش شده اما عرضه زمین و مسکن دولتی، نرخ سود بانکی و شاخص بورس باعث کاهش قیمت مسکن می شود.
وی با اشاره به اینکه بالاترین نرخ تورم در کشور در سال های ۷۳ و ۷۴ به ۴۹ درصد رسید، تصریح کرد: در سال ۹۲ به ۳۹ درصد نیز رسید اما تورم در ایران به طور متوسط بین ۱۰ تا ۲۰ درصد بود و دلیل آن، اتکای اقتصاد به مسئله نفت است.
ملکی بیان کرد: درحال حاضر قیمت مسکن به طور متوسط با سه سال پیش تقریبأ برابر است، در این سه سال میانگین کالا و خدماتی که مصرف کرده ایم ۵۰ درصد افزایش داشته یعنی قیمت مسکن از سایر اقلام ۵۰ درصد عقب تر است.
این تحلیلگر بازار مسکن خاطرنشان کرد: بر خلاق رشد قیمت مسکن، تورم عمومی در کشور هیچگاه منفی نبوده، طول عمر رونق کوتاه تر از طول عمر دوره رکود است.
وی ادامه داد: نظام ساخت و ساز در کشور حرفه ای نیست؛ ساخت و ساز غیر حرفه ای و خرد مسکن در کشور یکی از معضلات این بخش است، در نتیجه در دوره های رونق وقتی سود ساخت و ساز زیاد می شود، تمایل برای ساخت مسکن صورت می گیرد.
ملکی نیاز مسکن کشور در سال را ۹۰۰ هزار واحد مسکونی عنوان کرد و افزود: اما در اوج سال های صدور پروانه در سال های ۸۶ و ۹۱، نهایتأ ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار مسکن تولید شده است.
وی تصریح کرد: در دوره رکود، قیمت واقعی مسکن، تعداد معاملات، صدور پروانه های ساختمانی و قیمت اجاره بها روند نزولی دنبال می کند.
وی با بیان اینکه در حوزه خرید باید در شرایطی اقدام کرد که بازار وارد رونق شود، ادامه داد: اما زمان مناسب ساخت زمانی است که پروژه اواخر رکود آماده ارائه شده باشد.
تحلیلگر ارشد بازار مسکن افزود: هزینه تمام شده مسکن تک واحدی در ایران بالاتر از هزینه تمام شده انبوه سازی است زیرا هزینه تولید مسکن در انبوه سازی و حرفه ای سازی مسکن سرشکن شده و ارزان تر تمام می شود.
وی بیان کرد: از سال ۸۹ گذار به سمت رونق شکل گرفت و در سال های ۹۰ و ۹۱ دوره رونق رسید و از سال ۹۲ به این طرف، دوره رکود در مسکن آغاز شد.
ملکی گفت: کاهش تورم به معنای کاهش قیمت نیست، به معنای کاهش سرعت افزایش قیمت است، وضعیت تورم نگران کننده بوده و احتمال می رود نیمه دوم سال، وضعیت کاهش تورم نیمه اول سال را شاهد نباشیم.
وی با بیان اینکه بازار دارد به سمتی حرکت می کند که واحد هایی که در سال های قبل شروع شده اند در حال عرضه شدن است، این سوال را مطرح کرد که آیا واحد مسکونی برای عرضه در سال های آینده در حال ساخت است؟
وی افزود: در سال ۹۱ حدود ۶۰ هزار مسکن ساخته شد و در سال ۹۲، این رقم به ۵۵ هزار رسید، این تعداد درسال ۹۳، ۳۲ هزار و در سال ۹۴ که در دوران رکود هستیم این رقم به ۲۸ هزار مسکن رسید.
این تحلیلگر ارشد بازار مسکن بیان کرد: کاهش سود سپرده بانکی به نفع اقتصاد کلان کشور است، پیش بینی می شود بازار مسکن در سال های ۹۶ و ۹۷ وضعیت بهتری پیدا کند.
در حالی رکود مسکن وارد چهارمین سال خود شده است که برخی فعالان این بخش معتقدند تاپایان سال هم تغییری در این وضعیت ایجاد نمی‌شود، البته گروهی هم به رونق مسکن در سال ۹۵ و ۹۶ امیدوارند.
